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房地产行业-美联储加息点评:美国加息周期对中国房地产市场影响非常有限

发布时间:2016-12-16    研究机构:兴业证券

投资要点

12月15日,美联储宣布了全球金融危机之后的第二次加息,将联邦基金利率目标区间上调25个基点,至0.50%-0.75%,并且将2017年的利息预期上调至1.25%到1.50%区间,暗示明年将升息三次。

点评:

由于我国对资本账户长期实行较为严格的管制,资本外流渠道不畅通,历史上的美国历轮加息对我国房地产市场基本没有造成影响;在我国仍实行较严资本管制的前提下,我们认为美国此次及未来加息对我国房地产市场影响仍然十分有限。

历史经验表明,资本账户开放的国家,其房地产行业受美国加息的负面冲击较大,表现为量价增速下滑、泡沫破灭;而采取及时、合理的资本管制的国家,受美国加息影响较小,成功避免危机。历史上美联储历次加息大多伴随某些区域的金融危机,并造成相关国家房地产与股票市场泡沫的破灭,上世纪80年代末,联邦基金利率创下阶段高点近10%,导致韩国和中国台湾房地产泡沫破灭;1994年美联储开始新一轮加息,并在1998年之前一直保持5%以上的高位,推动了1997年亚洲金融危机,造成了亚洲主要国家和地区(如香港)房地产市场泡沫又一次破灭。美国加息对各国房地产行业的影响与该国资本账户的开放程度有关,对于资本账户开放时间较早、开放程度较高的国家或地区,美国加息在大多数情况下会对其国内或区域内房地产市场造成较强的负面冲击,表现为价格和销量增速大幅下滑,如香港、日本、韩国、泰国和台湾。另一方面,在危机期间实行或加强资本管制的国家(如上世纪90年代的智利和哥伦比亚)不仅成功避免了美国加息对本国的房地产的冲击,反而迎来长时间的牛市。

分别以香港和智利为例。香港长期以来实行资本自由流动的政策,汇率盯住美元,因此受美国经济政策影响较大。美国近3轮加息都不同程度造成了香港房地产价格和销量增速的下滑。尤其是2004.5-2006.5的最近这轮加息对香港楼市造成了明显的负面冲击。相反,智利通过资本管制避免美国加息对国内的冲击。在上世纪90年代,许多拉美国家和东亚国家对资本账户实行了快速的放开,但智利、哥伦比亚等国家采取了谨慎和渐近式地开放,通过实施保护性的资本账户管制,限制不合理的资本流入,成功地避免了美国加息引发的金融危机和房地产泡沫的急剧破灭。90年代的智利不仅避免了美国1988-1989加息的冲击,甚至迎来房地产长达5年的牛市,而同一时期资本账户开放的日本、香港等均出现房地产泡沫破灭。

由于中国资本账户的严格管制,美国加息对中国房地产市场的影响十分微弱。尽管从子项目数量看,已经中国资本项目已经有80%可以交易,但实际开放程度并不高。第一,即使大部分子项目实现了基本可兑换,但是仍以事前审批制管理为主,而多数实现了资本项目可兑换的发达国家是以事后登记制管理为主。第二,从构成国际资本流量上看,最主要的项目都是高度管制的,或者因为规定的可操作性不强而在实践中是按照不可兑换在管理。目前仍高度管制的有四个方面:1)境内个人资本流出;2)境内企业和金融机构从境外借款;3)境外资本投资中国证券市场;4)境外资本投资中国的不动产市场。在上述重重限制之下,我国房地产市场的发展主要还是受到国内货币政策、地产行业信贷、限购政策以及行业自身发展规律等因素的影响。美国1999-2000年和2004-2006年两轮加息周期中,中国商品房销量同比增速为正,增速也没有明显的下滑,房价与联邦基金利率变化也没有明显的相关关系。

投资建议:美国加息周期对中国房地产市场影响非常有限。按揭占比持续超预期,房地产核心逻辑没改变。行政调控带来行业基本面短期调整,但不改长期向上趋势。持续推荐优质地产股绵石投资、阳光股份、招商蛇口、保利地产、新城控股、世联行、北京城建、苏宁环球等。

风险提示:销售回升幅度不及预期。

申请时请注明股票名称