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房地产行业周报:调控带来短期调整,预期下半年重新上行

发布时间:2017-01-22    研究机构:兴业证券

临近春节,本周楼市成交持续低迷,本周全国一手房成交面积环比变化-7%,同比变化-22%。受调控影响,地产销售短期内有所调整,但金融自由化导致中长期配置按揭的大趋势并未改变。根据本周统计局数据,2016年,全国商品房销售面积15.7亿平米,同比增长22.5%;商品房销售额11.8万亿元,同比增长34.8%。从绝对数看,2016年销售金额及面积双双创历史新高。而中短期由于行政政策调控带来的基本面调整难以改变地产长周期上行趋势。银行资产配置的意愿如此之强,这种力量将与行政政策收紧和货币政策边际收紧相互作用共同决定未来基本面走势。短期看,行政调控政策对于资产配置流向确实有影响,但我们所强调的银行加杠杆这个核心逻辑力量极为强大,长期趋势难以改变。

部分城市调控政策仍在收紧。1月19日,深圳市要求建立商品住房和商务公寓预售审批预审查制度,项目首次申请预售申报均价不得明显高于周边同类同户型在售项目的销售均价;拟申请预售项目属分期开发再次申请预售的,其户型申报均价不得高于本项目前一期实际销售价格。1月17日,广东住建厅指出,2017年广深必须严格执行限购限贷政策,支持居民自助购房需求,抑制投资投机性购房。同日,济南市公布楼市限购政策明细,提出无住房的非本市户籍家庭在本市部分区域限购一套住房,需提供自购房之日起前3年内连续24个月以上(含24个月)在本市市区及三县缴纳个人所得税或社会保险证明。我们认为部分城市从严调控楼市的趋势短期较难改变,但这些行政调控政策不改变房地产大周期的逻辑。银行持续用低位按揭利率引导表内资产配置向按揭倾斜,导致社会资产重配置,导致房产长期繁荣。银行配按揭趋势无解,房产长期繁荣无解,我们认为房地产基本面调整大概率上半年结束。我们在2016年撰写的房地产系列深度报告一、二、三中系统深入地阐述了银行将持续主动给地产需求端加杠杆的大逻辑。

本周我们统计的60个重点城市整体成交数据环比变化-7%,同比变化-22%。其中一/二/三线城市成交面积环比分别变化-27%/-15%/+8%;一/二/三线城市同比分别变化-46%/-31%/-1%。其中,四个一线城市北、上、广、深环比分别变化-51%/-30%/+2%-52%,北、上、广、深同比变化-54%/-55%/+20%/-86%。本周的二手房市场中统计的20个城市成交面积环比变化-3%,同比变化-46%。库存方面,本周统计的22城市库存去化周期为4.9个月,环比变化-0.4个月,其中一/二/三线库存分别变化-1.6/+0.0/-0.1个月。

投资建议:本周楼市成交继续萎缩,年度按揭数据符合我们的判断。行政调控带来行业基本面短期调整,房地产核心逻辑没改变,但长期向上趋势不改。持续推荐优质地产股新城控股、招商蛇口、保利地产、世联行、北京城建、绵石投资、阳光股份等。

风险提示:销售回升幅度不及预期。

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