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房地产行业周报:一月按揭创新高,银行必给地产加杠杆是最强的逻辑

发布时间:2017-02-20    研究机构:兴业证券

投资要点

本周成交环比变化+17%,由于同比对应去年春节,同比变化幅度较大,不具备参考意义。其中一/二/三线城市成交面积环比分别变化+33%/+25%/+8%。

1月按揭数据超预期,银行必然给房地产加杠杆,必然带来地产超级周期。一月新增居民中长期贷款6293亿元,创历史新高。环比多增2076亿元,环比增长49.2%;同比多增1510亿元,同比增长31.60%。银行增加对于按揭的配置是不可阻挡的大趋势,银行是资产配置的主导者,是银行对于按揭的态度引导了地产长期趋势,而不是房地产销售主导按揭。一月份创历史新高的居民中长期贷款再次证明了我们的观点。对于商业银行来说,得按揭者得天下,国外如此,国内也不例外。

从趋势上来看,一二线短期蛰伏后将迎来超级繁荣新起点。边缘二线和三线短期成交繁荣可以在未来一到两年持续,但因为缺乏内在持续驱动力,繁荣持续性和动力将远远弱于核心城市。

本周政府继续对地产行业进行调控。中国基金业协会发“4号文”规定证券期货经营机构设立私募资产管理计划,投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的,暂不予备案。北京、天津多家银行将个人首套住房贷款优惠利率从原来的8.5折上调至9折。天津公布土地出让新机制,当挂牌竞买报价达到最高限价时,不再接受更高报价,竞报自持面积。我们反复强调政府调控的目的“是缓不是转”,将房地产彻底打趴是政府不愿看到的局面。行政政策的收紧,效果是非常有限的,或者是中短期的。在整个金融系统,“金融自由化”的背景下,银行必然配置按揭。

本周我们统计的60个重点城市整体成交数据环比变化+17%,由于同比对应去年春节,同比变化幅度较大,不具备参考意义。其中一/二/三线城市成交面积环比分别变化+33%/+25%/+8%。其中,四个一线城市北、上、广、深环比分别变化-16%/+74%/+17%+87%。本周的二手房市场中统计的20个城市成交面积环比变化+1%。库存方面,本周统计的22城市库存去化周期为7.7个月,环比变化-0.0个月,其中一/二/三线库存分别变化+0.1/+0.0/-0.2个月。

投资建议:一月份居民中长期创历史新高,房地产大周期远没见顶。行业调控政策和货币政策边际收紧带来基本面中短期的压力,但是难以改变长期大趋势。银行必给地产加杠杆,从而带来地产超级大周期是最强逻辑,压倒一切的逻辑。持续推荐新城控股、招商蛇口、保利地产、世联行、北京城建、荣盛发展、华夏幸福、阳光股份、绵石投资、金融街等。

风险提示:货币政策收紧;销售不及预期。

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