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非一刹那花火系列报告之七-上海一月份按揭数据点评:银行正加大非核心城市按揭配置

发布时间:2017-02-22    研究机构:兴业证券

投资要点

事件:

1、央行上海总部发布数据,受年初住房贷款集中发放的影响,2017年1月上海本外币个人住房贷款新增234.4亿元,同比少增111.9亿元。2、全国1月新增居民中长期贷款6293亿元,创历史新高!环比多增2076亿元,环比增长49.2%;同比多增1510亿元,同比增长31.6%。

点评:

上海按揭占全国比重呈现下行趋势。2016年2月以来,上海新增个人住房贷款金额占全国居民中长期贷款比例呈现稳步下滑态势,核心城市按揭占比应该都趋同。上海的按揭占比在2016年2月创出高点11.52%后稳步下滑至2017年1月的3.72%。我们判断核心城市占比下滑原因一方面是银行逐渐增加在边缘二线和三线的配置,另一方面则是调控政策强行将核心城市按揭需求挤出至边缘二线和三线。

各线城市按揭利率差持续收敛。从数据来看,银行也正在主观上增加二三线按揭配置,一个证据就是一线城市、二线城市和三线城市之间的按揭利率价差在持续缩窄。根据融360数据,2016年初,一线与二线、一线与三线之间的按揭利率差分别为0.19、0.38个百分点,而到2016年末利率差分别收窄至0.03、0.19个百分点。按揭贷款利率差收窄也反映出银行对待一二三线城市按揭贷款态度出现了边际变化。

银行应该加大边缘二线和三线按揭配置。正如我们十月份调控政策指出的,银行必须牺牲一部分自己资金的安全性,来保证整个经济体的一个健康和平衡。银行本身有在最核心城市持续获取最优质客户的动力,但是这带来核心城市房价暴涨。从共赢角度,解决银行核心城市配置按揭冲动和核心城市房价暴涨矛盾出路是让银行牺牲一部分安全性去非核心城市配置按揭,从银行的角度引导资产配置。另一方面,目前核心和非核心城市房价差达历史最高,对于银行按揭资产相对安全性来讲,核心城市和非核心城市的相对吸引力也有边际下降。根据百城指数,目前一线/二线房价、一线/三线房价分别为3.5、5.5倍,而2012年初仅为2.4、3.1倍。

我们仍然坚持我们的一贯判断:商业银行系统是中国社会最重要的资产配置主导者,这一轮地产超级繁荣就是商业银行用持续创历史新低的按揭贷款利率水平引导的全社会资产的重新配置,从而带来核心城市房价大幅超预期上涨。在银行没有其他出路和选择的背景下,在这一核心逻辑没有发生改变的情况下,整个中国未来一段时间内,社会财富和社会总资产配置向房地产倾斜的大方向很难改变。目前中短期趋势是银行在引导房屋需求向非核心城市配置,这一趋势在未来一到两年很可能会持续。

投资建议:房地产大周期远没见顶。银行必给地产加杠杆,从而带来地产超级大周期是最强逻辑,压倒一切的逻辑。中短期内银行引导房屋需求向非核心城市配置趋势会延续。持续强烈推荐新城控股、招商蛇口、保利地产、世联行、北京城建、荣盛发展、华夏幸福、阳光股份和绵石投资。

投资建议:货币政策收紧;销售不及预期。

申请时请注明股票名称