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房地产行业周报:银行加大非核心城市按揭配置,超级繁荣新起点

发布时间:2017-02-27    研究机构:兴业证券

投资要点

本周一二线楼市成交持续回暖,成交环比变化+6%,同比变化39%。1月房价稳中略升,根据统计局70大中城市房价数据,1月一线基本持平,二线环比微涨0.1%,三线环比上涨0.4%。

银行加大非核心城市按揭配置,引导房屋需求向非核心城市配置的趋势中短期内会延续。2017年1月上海本外币个人住房贷款新增234.4亿元,同比少增111.9亿元,占比由2016年2月的11.52%稳步下滑至3.72%。一方面是银行增加边缘二三线城市的配置,一个证据就是各线城市按揭利率差在持续缩窄;另一方面则是调控政策强行将核心城市按揭需求挤出至边缘二线和三线。边缘二线和三线短期成交繁荣可在未来一到两年内持续,但因为缺乏内在持续驱动力,繁荣持续性和动力将远弱于核心城市。

政府调控仍在收紧。央行第四季度货币政策执行报告指出引导个人住房贷款合理增长的同时,支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资性购房。北京2017年商品住宅用地计划供地260公顷,同比减少70%。南京建立新建商品住房销售价格承诺制度,遏制房地产市场的过热势头,加强商品住房价格量化指导。我们认为行政政策长期效果有限,“金融自由化”的背景下,银行必然配置按揭。

京津冀主题催化剂持续加强,重点推荐“桃园三结义”组合。2017年2月26日京津冀一体化上升为国家战略三周年的日子;而此前2月4日,北京通州、天津武清、河北廊坊在通州签署了《推进通武廊战略合作发展框架协议》,确立了三地将在八个方面开展对接合作;2月23日,习近平在考察北京新机场建设时,听取机场综合交通体系和京津冀交通一体化情况汇报。我们预计2017年京津冀交运一体化将提速,由此持续利好在京津冀区域布局有大量土地储备的房企,重点推荐京津冀“桃园三结义”组合:北京城建、荣盛发展和华夏幸福。详细逻辑请参考我们2月25日发布的《兴业证券京津冀协同发展及地产股投资机会电话会议纪要》和相关个股报告。

本周我们统计的60个重点城市整体成交数据环比变化+6%,同比变化+39%。其中一/二/三线城市成交面积环比分别变化+22%/+16%/-6%;一/二/三线城市同比分别变化+46%/+51%/+28%。其中,四个一线城市北、上、广、深环比分别变化+20%/+18%/+35%/+1%,北、上、广、深同比变化+27%/+59%/+238%/-75%。本周的二手房市场中统计的20个城市成交面积环比变化+17%,同比变化-11%。库存方面,本周统计的22城市库存去化周期为7.8个月,环比变化0.0个月,其中一/二/三线库存分别变化+0.1/+0.0/-0.1个月。

投资建议:银行加大非核心城市按揭配置,中短期内引导房屋需求向非核心城市配置趋势会延续,房地产大周期远没见顶。政府调控政策带来基本面中短期的压力,但是难以改变长期大趋势。银行必给地产加杠杆,从而带来地产超级大周期是最强逻辑,压倒一切的逻辑。持续推荐新城控股、世联行、北京城建、荣盛发展、华夏幸福、招商蛇口、保利地产、阳光股份、绵石投资、金融街等。

风险提示:货币政策收紧;销售不及预期。

申请时请注明股票名称