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房地产动态研究报告:新世界、新视野、新市场!

发布时间:2017-03-08    研究机构:兴业证券

投资要点

新世界:地产大背景是超级大周期,是超级繁荣新起点。跟过往波动的房地产小周期不同,目前是金融自由化导致银行资产配置变化触发的大周期,是所有国家历史进程中最大逻辑,是压倒一切的逻辑。这是一个新地产世界。我国正处于地产超级大周期之下,这一大周期就是由银行给地产加杠杆带来。2016年末,我国个人购房贷款余额19.14万亿元,同比增长35%;占金融机构各项贷款余额比重为18.0%,比2015年年底的15.1%提升了2.9个百分点,但距国外主流国家40%-50%的占比仍有较大提升空间。正如我们三年来一直强调的,金融自由化导致的银行中长期加大按揭配置是不可逆大趋势,所有主要国家的历史演绎无一例外,而这必将带来中国的房地产大周期上向。

新视野:(1)大中型地产公司是成长股:从美国金融自由化后龙头房企成长性,从国内龙头房企市占率提升来看,拿地策略优异的地产公司本质是成长股,只是目前给了价值股估值。首先,我们看到20世纪90年代末美国利率市场化结束,金融自由化程度进一步加深,美国龙头房企迎来一段快速成长时期。如成立于1980年的全美最大开发商NVR公司,从1991年到2015年净利润由亏损增长至7亿美元,市值也由1991年初的1073万美元快速成长至2005年7月高点59.7亿美元,涨幅达到555倍!又如成立于1956年的美国四大房地产公司之一PULTE HOMES,从1991年到2015年净利润由4066万美元增长至14.9亿美元,增幅达35倍;市值也由1991年初的2.2亿美元增长至2005年7月的123.6亿美元,涨幅达到55倍!我国目前处于利率市场化完成后初期,龙头地产公司仍然具有巨大的成长空间。 其次,我国房地产行业集中率在快速提升。截至2016年末我国前10大房地产企业销售规模集中度为18.7%,较2012年提升6个百分点,而第一大房市占率从未超过4%,2016年中国恒大销售额达3731.5亿元,排名行业第一,市占率也仅3.2%,行业集中度仍有较大提升空间。

(2)众多地产公司自身就是优质资产:超级大周期使得土地成为稀缺资源,土地就是计价的黄金。我国房地产大周期向上,一二线城市超级繁荣新起点,三四线城市间歇性繁荣,带来的是拥有大量优质土地储备的房企内在价值不断提升。

(3)地产中介龙头掌握房地产后服务市场入口,价值巨大。随着房地产大周期向上,拥有全国性布局、掌握大量入口龙头中介,将充分享受房地产后服务市场的蓝海,前景十分广阔,我们看好全国布局近200城市的新房代理绝对龙头世联行。

新市场:市场对于低估值、高成长、有资源的公司偏好在持续提升。2017年以来,市场风格发生了明显的变化,尤其是港股暴动带来的A股价值重新审视,A股港股化趋势明显,低估值、高成长的大中型房企是当前中国好资产。

投资建议:房地产迎来新世界、新视野、新市场!银行必给地产加杠杆,从而带来地产超级大周期是最强逻辑,压倒一切的逻辑。持续推荐新城控股、世联行、北京城建、荣盛发展、华夏幸福、招商蛇口、保利地产、阳光股份、绵石投资、金融街等。

风险提示:货币政策收紧;销售不及预期。

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