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绵世股份:一级开发项目未结算导致收益大幅下滑

发布时间:2010-03-18    研究机构:天相投资

公司 2009 年实现营业收入1462.36 万元,同比下降97.77%;营业利润1657.61 万元,同比下降93.34%;归属母公司净利润1485.31 万元,同比下降89.29%;实现每股收益0.05 元,本报告期不分配。

公司基本面概述:公司主营业务为投资及投资管理;房地产开发;物业管理等。公司本报告期主营业务为土地一级开发以及现代城市服务业。自2005 年以来,公司全资子公司成都天府新城投资有限公司(下称“天府新城”)一直在成都市进行土地一级开发项目的开发工作,迄今已有5 年时间,主要开发位于成都市成华区保和乡的土地。该项目于2005年完成7000 亩土地的概念性规划、3400 亩土地的控制性详细规划。其中第一期开发的604 亩土地(净用地面积425.58亩)已于2004 年拍卖;第二期开发的1119 亩于2005 年下半年开始进入土地交易市场进行拍卖,目前已拍卖净用地面积超过700 亩,二期未拍卖净用地面积约在100 亩左右。

一级开发土地项目未进入结算期是公司业绩大幅下滑的主要原因。公司营业收入同比下降97.77%,主要是由于2008年汶川大地震,使公司下属土地一级开发项目暂停了地块上市工作,2009 年下半年才陆续恢复,其中天府新城整理开发的地块成交亩数同比大幅减少。不过,2009 年11-12 月,天府新城在成都市成华区保和乡进行的土地一级开发项目,有两块面积为82.0629 亩和28.3511 亩的土地分别完成了上市拍卖工作,拍卖价格分别为830 万/亩和710 万/亩,预计可以确认收入3.5 亿元。由于未进入结算期,因此此项收入未能在本报告期确认,但这也使得公司2010 年的业绩将较2009年有较大幅度的改善。

公司开始发展现代城市服务业。公司目前的土地一级开发业务周期性强,受宏观环境影响,收入波动性较大,为了增强业绩稳定性,优化业务结构,公司决定开始发展现代城市服务业。2009 年,公司在现代城市服务业领域取得了一些阶段性成果,在合作经营方面,公司已启动了与国际著名快餐品牌“汉堡王”(Burger King)的合作准备工作,拟共同在授权区域内推进“汉堡王”品牌餐饮事业;同时,其他合作及自主开发的连锁快餐项目也处于洽商过程中。2009 年餐饮连锁业务实现营业收入251 万元,实现毛利143 万元,毛利率达58%。如果未来规模扩充较快,则将为公司贡献稳定收益。

盈利预测及评级:我们预测公司2010-2011 年归属母公司净利润分别为1.98 亿元和1.47亿元, EPS 分别为0.68 元和0.50 元,按3 月17 日收盘价11.32 元计算,动态PE 分别为17 倍和22 倍。公司一级开发业务受政策影响较大,缺乏连续性,快餐连锁项目仍处于起步阶段,未来成长性仍有待观察,因此,我们首次给予公司“中性“评级

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